考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對成本法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。
考試要求
第一節(jié) 成本法概述
一、成本法的含義
二、成本法的理論依據(jù)——生產(chǎn)費(fèi)用價值論
三、成本法適用的估價對象和條件*
�。ㄒ唬┏杀痉ㄟm用的估價對象
�。ǘ┏杀痉ü纼r需要具備的條件
四、成本法估價的操作步驟
第二節(jié) 房地產(chǎn)價格構(gòu)成*（7個項(xiàng)目，按照順序準(zhǔn)確記憶）
一、土地取得成本
�。ㄒ唬┦袌鲑徺I下的土地取得成本
�。ǘ┱魇占w土地的土地取得成本
�。ㄈ┱魇諊型恋厣戏课莸耐恋厝〉贸杀�
二、開發(fā)成本
三、管理費(fèi)用
四、銷售費(fèi)用
五、投資利息
�。ㄒ唬┩顿Y利息的含義
（二）投資利息的計算
1.應(yīng)計息項(xiàng)目
2.計息周期
3.計息期
4.計息方式
5.利率
六、銷售稅費(fèi)
七、開發(fā)利潤
第三節(jié) 成本法的基本公式
一、成本法最基本的公式*
房地產(chǎn)價值=重新構(gòu)建價格-折舊
二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式
（一）適用于新開發(fā)的房地的基本公式
�。ǘ┻m用于新建成的建筑物的基本公式
�。ㄈ┻m用于新開發(fā)的土地的基本公式*
三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式
�。ㄒ唬┻m用于舊的房地的基本公式
�。ǘ┻m用于舊的建筑物的基本公式
第四節(jié) 重新購建價格的求取
一、重新購建價格的含義*P287
是估價時點(diǎn)的價格，是客觀價格、建筑物是在全新狀況下的價值，土地是在估價時點(diǎn)是的價格
二、重新購建價格的求取思路*
�。ㄒ唬┓康刂匦沦徑▋r格的求取思路
分開求取，再加總；房地合一求取
�。ǘ┩恋刂匦沦徑▋r格的求取思路
市場法、基準(zhǔn)地價修正法
（三）建筑物重新購建價格的求取思路
假設(shè)開發(fā)法
三、建筑物重新購建價格的求取方式
重建價格（復(fù)制）和重置價格（替換）的區(qū)別*
重置價格低于重建價格
比如古舊建筑物，修舊如舊，為重建，比較難，成本高，如果可以采用新材料，這成本較低
四、建筑物重新購建價格的求取方法（重點(diǎn)，要會計算）
建筑物重新構(gòu)建價格=建筑安裝工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
�。ㄒ唬﹩挝槐容^法
�。ǘ┓植糠猪�(xiàng)法*
�。ㄈ┕ち蠝y量法
�。ㄋ模┲笖�(shù)調(diào)整法
第五節(jié) 建筑物折舊的求取
一、建筑物折舊的含義和原因
�。ㄒ唬┙ㄖ镎叟f的含義
（二）建筑物折舊的原因
1.物質(zhì)折舊
2.功能折舊*了解含義及計算
功能缺乏、功能落后及功能過剩
3.外部折舊*了解含義及計算
建筑物以外的其他經(jīng)濟(jì)因素引起的折舊
二、建筑物折舊的求取方法
�。ㄒ唬┠晗薹�
1.年限法和有關(guān)年限的含義
有效年齡，實(shí)際年齡、自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命、剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命-有效年齡
2.直線法
3.成新折扣法*
�。ǘ┦袌鎏崛》�
�。ㄈ┓纸夥�
1.物質(zhì)折舊的求取方法
2.功能折舊的求取方法*
3.外部折舊的求取方法*
三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題
�。ㄒ唬┕纼r上的折舊與會計上的折舊的本質(zhì)區(qū)別
�。ǘ┩恋厥褂闷谙迣ㄖ锝�(jīng)濟(jì)壽命的影響*
土地使用權(quán)晚于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命時，對折舊沒有影響
土地使用權(quán)早于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的，區(qū)分是否可以展期，以及是否對地上建筑物補(bǔ)償，可以展期，或者補(bǔ)償，則按照經(jīng)濟(jì)壽命計算折舊；如果不可展期，政府無償收回土地，則折舊年限為土地使用權(quán)到期日對應(yīng)的年限。
第六節(jié) 房屋完損等級評定和折舊的有關(guān)規(guī)定
一、房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定
二、房屋折舊的有關(guān)規(guī)定
第七節(jié) 成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對成本法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。
考試要求
第一節(jié) 成本法概述
一、成本法的含義
二、成本法的理論依據(jù)——生產(chǎn)費(fèi)用價值論
三、成本法適用的估價對象和條件*
�。ㄒ唬┏杀痉ㄟm用的估價對象
�。ǘ┏杀痉ü纼r需要具備的條件
四、成本法估價的操作步驟
第二節(jié) 房地產(chǎn)價格構(gòu)成*（7個項(xiàng)目，按照順序準(zhǔn)確記憶）
一、土地取得成本
�。ㄒ唬┦袌鲑徺I下的土地取得成本
�。ǘ┱魇占w土地的土地取得成本
�。ㄈ┱魇諊型恋厣戏课莸耐恋厝〉贸杀�
二、開發(fā)成本
三、管理費(fèi)用
四、銷售費(fèi)用
五、投資利息
�。ㄒ唬┩顿Y利息的含義
（二）投資利息的計算
1.應(yīng)計息項(xiàng)目
2.計息周期
3.計息期
4.計息方式
5.利率
六、銷售稅費(fèi)
七、開發(fā)利潤
第三節(jié) 成本法的基本公式
一、成本法最基本的公式*
房地產(chǎn)價值=重新構(gòu)建價格-折舊
二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式
（一）適用于新開發(fā)的房地的基本公式
�。ǘ┻m用于新建成的建筑物的基本公式
�。ㄈ┻m用于新開發(fā)的土地的基本公式*
三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式
�。ㄒ唬┻m用于舊的房地的基本公式
�。ǘ┻m用于舊的建筑物的基本公式
第四節(jié) 重新購建價格的求取
一、重新購建價格的含義*P287
是估價時點(diǎn)的價格，是客觀價格、建筑物是在全新狀況下的價值，土地是在估價時點(diǎn)是的價格
二、重新購建價格的求取思路*
�。ㄒ唬┓康刂匦沦徑▋r格的求取思路
分開求取，再加總；房地合一求取
�。ǘ┩恋刂匦沦徑▋r格的求取思路
市場法、基準(zhǔn)地價修正法
（三）建筑物重新購建價格的求取思路
假設(shè)開發(fā)法
三、建筑物重新購建價格的求取方式
重建價格（復(fù)制）和重置價格（替換）的區(qū)別*
重置價格低于重建價格
比如古舊建筑物，修舊如舊，為重建，比較難，成本高，如果可以采用新材料，這成本較低
四、建筑物重新購建價格的求取方法（重點(diǎn)，要會計算）
建筑物重新構(gòu)建價格=建筑安裝工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
�。ㄒ唬﹩挝槐容^法
�。ǘ┓植糠猪�(xiàng)法*
�。ㄈ┕ち蠝y量法
�。ㄋ模┲笖�(shù)調(diào)整法
第五節(jié) 建筑物折舊的求取
一、建筑物折舊的含義和原因
�。ㄒ唬┙ㄖ镎叟f的含義
（二）建筑物折舊的原因
1.物質(zhì)折舊
2.功能折舊*了解含義及計算
功能缺乏、功能落后及功能過剩
3.外部折舊*了解含義及計算
建筑物以外的其他經(jīng)濟(jì)因素引起的折舊
二、建筑物折舊的求取方法
�。ㄒ唬┠晗薹�
1.年限法和有關(guān)年限的含義
有效年齡，實(shí)際年齡、自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命、剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命-有效年齡
2.直線法
3.成新折扣法*
�。ǘ┦袌鎏崛》�
�。ㄈ┓纸夥�
1.物質(zhì)折舊的求取方法
2.功能折舊的求取方法*
3.外部折舊的求取方法*
三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題
�。ㄒ唬┕纼r上的折舊與會計上的折舊的本質(zhì)區(qū)別
�。ǘ┩恋厥褂闷谙迣ㄖ锝�(jīng)濟(jì)壽命的影響*
土地使用權(quán)晚于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命時，對折舊沒有影響
土地使用權(quán)早于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的，區(qū)分是否可以展期，以及是否對地上建筑物補(bǔ)償，可以展期，或者補(bǔ)償，則按照經(jīng)濟(jì)壽命計算折舊；如果不可展期，政府無償收回土地，則折舊年限為土地使用權(quán)到期日對應(yīng)的年限。
第六節(jié) 房屋完損等級評定和折舊的有關(guān)規(guī)定
一、房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定
二、房屋折舊的有關(guān)規(guī)定
第七節(jié) 成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例
