作為房地產開發(fā)的載體，土地市場的交易情況與樓市溫度密切相關。日前，國土部在房地產用地管理調控新聞發(fā)布會上，以“穩(wěn)供應、保民生”、“控價格、防‘地王’”、“嚴監(jiān)管、促開發(fā)”為基調，總結了去年的全國土地工作成果，指出2011年住房用地市場運行保持了較為平穩(wěn)的狀況，并強調了2012年度的土地工作計劃。
2011年供地計劃落實率低
回顧去年，全國供地計劃落實不足七成，土地成交量環(huán)比漲幅下降，土地流拍率上漲，土地出讓金大幅減少，土地市場整體低迷。
多宗土地無人問津
國土部分析，去年一方面是供地計劃編制過大，對市場的預測研判還有不科學、不合理的情況；另一方面，商品住房的供應受市場需求的影響，去年上半年開始是高價地，下半年隨著市場的變化出現了流拍流掛的現象，因而影響到土地供應，也影響到了最終計劃的落實；此外，國有土地房屋征收和拆遷補償條例頒布實施以后，因征地工作進展緩慢而對供地計劃的落實造成了一定影響。
據偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計顯示，“京十五條”執(zhí)行一年以來，北京共計出讓250宗土地，土地出讓金為1054億元，同比上期減少32%。2011年以來，共計9宗掛牌出讓的住宅用地至今仍無人問津，該9宗土地規(guī)劃建面達到174.8萬平方米，按起始價計算總市值高達106.2億元。
“這一年以來，政府也集中推出過大量土地，土地供應量相對充裕；但住宅交易低迷影響到開發(fā)企業(yè)拿地積極性， 4宗土地招標地塊流標、9宗掛牌土地無人問津，直接導致全市土地成交量下降，進而使得政府土地收入明顯萎縮�！眰I(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮分析認為。
多重舉措保障民生
雖然2011年成交的居住用地數量有所減少，但是包含保障房用地的數量和占比均有小幅增加，政府推動保障房用地力度明顯。以北京為例，2010年成交的82宗居住用地，其中有15塊是純、配建保障房地塊，占比為18%；2011年成交的59宗居住用地，其中有22塊是純、配建保障房地塊，占比為37%，大幅上漲了19個百分點。
種種跡象表明，“穩(wěn)供應、保民生”、“控價格、防‘地王’”、“嚴監(jiān)管、促開發(fā)”等靈活多變的土地出讓制度在過去一年中發(fā)揮了不少作用。鏈家地產市場研究部馮聯聯舉例稱，在商品房開發(fā)過程中，土地出讓金往往占了較大的比例，“控地價、防地王”作為政府保障民生的體現，可以防止土地價格過高上漲，低價促成交，通過降低房企土地成本增加房價下調的空間，避免“地價推高房價”的現象。
2012年低迷趨勢或將延續(xù)
今年以來，北京土地市場中預期的地塊熱尚未出現。以1月為例，20宗地塊均以底價成交，總成交金額21.92億元，環(huán)比大幅下跌83.69%，整體傳遞出冷清的訊號。
資金影響拿地熱情
2012年年初，開發(fā)商資金問題導致拿地積極性陷入低谷，土地市場依然面臨“流拍”尷尬，同比去年流拍率有大幅提升。記者了解到，當前拿地積極的房企主要是資金鏈穩(wěn)健、銷售成績良好的大型房企，而其他大多數中小房企仍是資金回籠緩慢，采用現金為王、積極消化庫存、謹慎拿地的“過冬”政策。以近期典型實力房企拿地為例，2012年以來，中海拿下佛山和廣州共計3塊用地，綠地也拿下一塊位于贛州的居住用地。
據悉，2012年國土部將完善異常交易情況備案制度。季度地價漲幅超過10%的，城市國土資源主管部門須向當地政府及省級國土資源主管部門匯報后報部備案；除招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的房地產用地外，流標、流拍的也須及時上報。同時推進“限房價、限套型、競地價、競配建”等有效的公開出讓方式，鼓勵配建保障房的商品住宅用地成交。
土地量價引人關注
在土地供應量方面，國土部指出，2012年不低于過去五年土地供應量的平均值。根據國土局歷年公布的數據統(tǒng)計，2007年到2011年五年的平均土地供應量為107673公頃。照此計算，2012年的土地供應量應不小于107673公頃。鏈家地產市場研究部馮聯聯則對記者表示，今年調控繼續(xù)從嚴，房企資金壓力仍然存在，2012年土地實際供應量或再次下降。
根據機構統(tǒng)計，2012年1月全國130個城市的住宅土地平均溢價率為1.23%，已下滑至2008年1月以來的最低位，樓面價環(huán)比下降了27%。2月21日北京市財政局公布的數據則顯示，北京2012年土地收入預計為900億元，比去年減少了300億元，降幅約27%。土地收入的銳減直接導致2012年市級政府性基金預算收入大幅下降，降幅超過四成。
馮聯聯據此分析，2012年地價仍將維持低位，即使下半年有部分城市的樓市成交量回溫，但在政府加強對地價防控的前提上，地價應該不會出現大幅上漲。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則提醒，今年政府預算土地收入減少，政府在保證保障房用地量的同時，不再有土地財政收入方面的壓力，這意味著商品房供地可能會進一步縮減；由于前期拆遷、材料費用較高，當前政府儲備(待推出)用地成本較高，即便是開發(fā)企業(yè)拿地積極性不高，土地出讓底價也不會隨著房價的回落而大幅下調。他建議，有計劃在京拿地的企業(yè)結合自身情況量力而為。
近期底價成交案例
2月中旬，招商局地產(北京)有限公司和大連盈致企業(yè)管理有限公司競買聯合體以37000萬元競得朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)土地儲備項目A4和B4地塊二類居住用地地塊國有建設用地使用權，平均樓面價為12523元/平方米，成為今年成交的首宗樓面價過萬的地塊，摘得今年以來總價和樓面價雙高的桂冠。盡管該地塊價格甚至高于去年11月同區(qū)域出讓的同類型地塊，但仍難逃“底價出讓”的命運。
北京中原市場研究部分析認為，北京土地市場冷清主要原因是北京的調控政策執(zhí)行力度為最嚴，同時也與北京土地供應中郊區(qū)化日漸明顯有很大關系。朝陽來廣營地塊雖說是最近一年多來位置、配套等越的接近純住宅地塊，卻出人意料的并未出現房企扎堆的現象，此次依然以底價成交，可見目前樓市的冷清對于土地市場的影響。而房價下調的影響也將直接影響土地價格下調，預計后市接近底價成交依然會是土地市場的常態(tài)。據悉，今年成交的27塊地塊，包括其中8塊經營性地塊基本都是底價成交。
2011年供地計劃落實率低
回顧去年，全國供地計劃落實不足七成，土地成交量環(huán)比漲幅下降，土地流拍率上漲，土地出讓金大幅減少，土地市場整體低迷。
多宗土地無人問津
國土部分析，去年一方面是供地計劃編制過大，對市場的預測研判還有不科學、不合理的情況；另一方面，商品住房的供應受市場需求的影響，去年上半年開始是高價地，下半年隨著市場的變化出現了流拍流掛的現象，因而影響到土地供應，也影響到了最終計劃的落實；此外，國有土地房屋征收和拆遷補償條例頒布實施以后，因征地工作進展緩慢而對供地計劃的落實造成了一定影響。
據偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計顯示，“京十五條”執(zhí)行一年以來，北京共計出讓250宗土地，土地出讓金為1054億元，同比上期減少32%。2011年以來，共計9宗掛牌出讓的住宅用地至今仍無人問津，該9宗土地規(guī)劃建面達到174.8萬平方米，按起始價計算總市值高達106.2億元。
“這一年以來，政府也集中推出過大量土地，土地供應量相對充裕；但住宅交易低迷影響到開發(fā)企業(yè)拿地積極性， 4宗土地招標地塊流標、9宗掛牌土地無人問津，直接導致全市土地成交量下降，進而使得政府土地收入明顯萎縮�！眰I(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮分析認為。
多重舉措保障民生
雖然2011年成交的居住用地數量有所減少，但是包含保障房用地的數量和占比均有小幅增加，政府推動保障房用地力度明顯。以北京為例，2010年成交的82宗居住用地，其中有15塊是純、配建保障房地塊，占比為18%；2011年成交的59宗居住用地，其中有22塊是純、配建保障房地塊，占比為37%，大幅上漲了19個百分點。
種種跡象表明，“穩(wěn)供應、保民生”、“控價格、防‘地王’”、“嚴監(jiān)管、促開發(fā)”等靈活多變的土地出讓制度在過去一年中發(fā)揮了不少作用。鏈家地產市場研究部馮聯聯舉例稱，在商品房開發(fā)過程中，土地出讓金往往占了較大的比例，“控地價、防地王”作為政府保障民生的體現，可以防止土地價格過高上漲，低價促成交，通過降低房企土地成本增加房價下調的空間，避免“地價推高房價”的現象。
2012年低迷趨勢或將延續(xù)
今年以來，北京土地市場中預期的地塊熱尚未出現。以1月為例，20宗地塊均以底價成交，總成交金額21.92億元，環(huán)比大幅下跌83.69%，整體傳遞出冷清的訊號。
資金影響拿地熱情
2012年年初，開發(fā)商資金問題導致拿地積極性陷入低谷，土地市場依然面臨“流拍”尷尬，同比去年流拍率有大幅提升。記者了解到，當前拿地積極的房企主要是資金鏈穩(wěn)健、銷售成績良好的大型房企，而其他大多數中小房企仍是資金回籠緩慢，采用現金為王、積極消化庫存、謹慎拿地的“過冬”政策。以近期典型實力房企拿地為例，2012年以來，中海拿下佛山和廣州共計3塊用地，綠地也拿下一塊位于贛州的居住用地。
據悉，2012年國土部將完善異常交易情況備案制度。季度地價漲幅超過10%的，城市國土資源主管部門須向當地政府及省級國土資源主管部門匯報后報部備案；除招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的房地產用地外，流標、流拍的也須及時上報。同時推進“限房價、限套型、競地價、競配建”等有效的公開出讓方式，鼓勵配建保障房的商品住宅用地成交。
土地量價引人關注
在土地供應量方面，國土部指出，2012年不低于過去五年土地供應量的平均值。根據國土局歷年公布的數據統(tǒng)計，2007年到2011年五年的平均土地供應量為107673公頃。照此計算，2012年的土地供應量應不小于107673公頃。鏈家地產市場研究部馮聯聯則對記者表示，今年調控繼續(xù)從嚴，房企資金壓力仍然存在，2012年土地實際供應量或再次下降。
根據機構統(tǒng)計，2012年1月全國130個城市的住宅土地平均溢價率為1.23%，已下滑至2008年1月以來的最低位，樓面價環(huán)比下降了27%。2月21日北京市財政局公布的數據則顯示，北京2012年土地收入預計為900億元，比去年減少了300億元，降幅約27%。土地收入的銳減直接導致2012年市級政府性基金預算收入大幅下降，降幅超過四成。
馮聯聯據此分析，2012年地價仍將維持低位，即使下半年有部分城市的樓市成交量回溫，但在政府加強對地價防控的前提上，地價應該不會出現大幅上漲。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則提醒，今年政府預算土地收入減少，政府在保證保障房用地量的同時，不再有土地財政收入方面的壓力，這意味著商品房供地可能會進一步縮減；由于前期拆遷、材料費用較高，當前政府儲備(待推出)用地成本較高，即便是開發(fā)企業(yè)拿地積極性不高，土地出讓底價也不會隨著房價的回落而大幅下調。他建議，有計劃在京拿地的企業(yè)結合自身情況量力而為。
近期底價成交案例
2月中旬，招商局地產(北京)有限公司和大連盈致企業(yè)管理有限公司競買聯合體以37000萬元競得朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)土地儲備項目A4和B4地塊二類居住用地地塊國有建設用地使用權，平均樓面價為12523元/平方米，成為今年成交的首宗樓面價過萬的地塊，摘得今年以來總價和樓面價雙高的桂冠。盡管該地塊價格甚至高于去年11月同區(qū)域出讓的同類型地塊，但仍難逃“底價出讓”的命運。
北京中原市場研究部分析認為，北京土地市場冷清主要原因是北京的調控政策執(zhí)行力度為最嚴，同時也與北京土地供應中郊區(qū)化日漸明顯有很大關系。朝陽來廣營地塊雖說是最近一年多來位置、配套等越的接近純住宅地塊，卻出人意料的并未出現房企扎堆的現象，此次依然以底價成交，可見目前樓市的冷清對于土地市場的影響。而房價下調的影響也將直接影響土地價格下調，預計后市接近底價成交依然會是土地市場的常態(tài)。據悉，今年成交的27塊地塊，包括其中8塊經營性地塊基本都是底價成交。
