第三部分房地產(chǎn)估價理論與方法
　　第七章 成本法及其運(yùn)用

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對成本法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)成本法概述

　　一、成本法的含義

　　二、成本法的理論依據(jù)

　　三、成本法適用的估價對象和條件

　　（一）成本法適用的估價對象

　�。ǘ�）成本法估價需要具備的條件

　　四、成本法估價的操作步驟

　　第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成

　　一、土地取得成本

　　（一）市場購置下的土地取得成本

　�。ǘ�）征收集體土地下的土地取得成本

　　（三）征收國有土地上房屋的土地取得成本

　　二、開發(fā)成本

　　三、管理費(fèi)用

　　四、銷售費(fèi)用

　　五、投資利息

　�。ㄒ唬┩顿Y利息的含義

　　（二）投資利息的計算

　　1．應(yīng)計息項目

　　2．計息周期

　　3．計息期

　　4．計息方式

　　5．利率

　　六、銷售稅費(fèi)

　　七、開發(fā)利潤

　　第三節(jié)成本法的基本公式

　　一、成本法最基本的公式

　　二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式、

　�。ㄒ唬┻m用于新開發(fā)的房地的基本公式

　　（二）適用于新建成的建筑物的基本公式

　�。ㄈ�）適用于新開發(fā)的土地的基本公式

　　三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式

　�。ㄒ唬┻m用于舊的房地的基本公式

　�。ǘ�）適用于舊的建筑物的基本公式

　　第四節(jié)重新購建價格的求取

　　一、重新購建價格的含義

　　二、重新購建價格的求取思路

　　（一）房地重新購建價格的求取思路

　�。ǘ�）土地重新購建價格的求取思路

　�。ㄈ�）建筑物重新購建價格的求取思路

　　三、建筑物重新購建價格的求取方式

　　四、建筑物重新購建價格的求取方法

　�。ㄒ唬﹩挝槐容^法

　�。ǘ�）分部分項法

　�。ㄈ�）工料測量法

　�。ㄋ模┲笖�(shù)調(diào)整法

　　第五節(jié)建筑物折舊的求取

　　一、建筑物折舊的含義和原因

　�。ㄒ唬┙ㄖ�物折舊的含義

　　（二）建筑物折舊的原因

　　1．物質(zhì)折舊

　　2．功能折舊

　　3．外部折舊

　　二、建筑物折舊的求取方法

　�。ㄒ唬┠晗薹�

　　1．年限法和有關(guān)年限的含義

　　2．直線法

　　3．成新折扣法

　　（二）市場提取法

　�。ㄈ�）分解法

　　1．物質(zhì)折舊的求取方法

　　2．功能折舊的求取方法

　　3．外部折舊的求取方法

　　三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題

　�。ㄒ唬┕纼r上的折舊與會計上的折舊的本質(zhì)區(qū)別

　　（二）土地使用期限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響

　　第六節(jié)成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定

　　一、商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定

　　（一）商品住宅價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定

　�。ǘ�）經(jīng)濟(jì)適用住房價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定

　　二、房地產(chǎn)征收費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定

　�。ㄒ唬┘�體土地征收費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定

　�。ǘ�）國有土地上房屋征收費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定

　　三、房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定

　　四、房屋折舊的有關(guān)規(guī)定

　　第七節(jié)成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例

　　考試要求

　　1．熟悉成本法的含義

　　2．熟悉成本法的理論依據(jù)

　　3．掌握成本法適用的估價對象和條件

　　4．熟悉成本法估價的操作步驟

　　5．掌握房地產(chǎn)價格構(gòu)成

　　6．掌握成本法的基本公式

　　7．熟悉重新購建價格的含義

　　8．熟悉重新購建價格的求取思路

　　9．掌握建筑物重新購建價格的求取方式

　　10．掌握建筑物重新購建價格的求取方法

　　11．掌握建筑物折舊的求取

　　12．了解商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定

　　13．熟悉房地產(chǎn)征收費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定

　　14．了解房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定

　　15．熟悉房屋折舊的有關(guān)規(guī)定