江蘇兩塊天價(jià)地塊被收回開(kāi)發(fā)商損失5000余萬(wàn)
時(shí)間：2008-10-24 23:10:00 來(lái)源：無(wú)憂考網(wǎng) [字體：小 中 大]
38輪，底價(jià)從6500萬(wàn)元拍到1.64億元！17輪，底價(jià)從7800萬(wàn)元拍到2.02億元！去年11月16日，南京江寧文華街附近的兩幅住宅地塊，被一家開(kāi)發(fā)公司“彪悍”地收入囊中。
然而，時(shí)隔不到8個(gè)月，有消息傳出：因?yàn)槟玫氐拈_(kāi)發(fā)公司沒(méi)有按時(shí)繳納土地出讓金，這兩塊地已經(jīng)被國(guó)土部門(mén)依法收回。昨天，江寧區(qū)國(guó)土局相關(guān)人士也證實(shí)了此事，并表示會(huì)按照合同沒(méi)收一定的定金。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些開(kāi)發(fā)商當(dāng)初在極不理性地“瘋狂”高價(jià)拿地之后，沒(méi)想到會(huì)遇到地價(jià)回落和樓市銷(xiāo)量停滯不前，同時(shí)融資又出現(xiàn)問(wèn)題，現(xiàn)在只好“賠了定金又折地”。
去年拿地：“當(dāng)時(shí)就感覺(jué)開(kāi)發(fā)商瘋了！”
“想到去年11月的那次土地拍賣(mài)會(huì)，現(xiàn)在還心有余悸呢�！蹦暇┓康禺a(chǎn)網(wǎng)一位人士回憶說(shuō)，當(dāng)時(shí)南京國(guó)土局土地辦一舉對(duì)外出讓了14幅地塊，其中13幅是江寧區(qū)的，有3幅純住宅地塊樓面地價(jià)（房?jī)r(jià)中的地價(jià)成本）均超過(guò)了4000元/m2.據(jù)了解，這三幅地塊的價(jià)格分別是：一塊地塊拍賣(mài)價(jià)3.18億元（底價(jià)1.23億元），樓面地價(jià)4446元/m2；另一塊地塊拍賣(mài)成交價(jià)1.64億元（底價(jià)6500萬(wàn)元），樓面地價(jià)4145元/m2；第三塊地塊拍賣(mài)成交價(jià)2.02億元，樓面地價(jià)4204元/m2.前一幅地塊被南京一家房產(chǎn)公司拍得，后兩幅地塊被另一家南京房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司一并拿走。
“開(kāi)發(fā)商發(fā)瘋了！”拿地之后，一名專(zhuān)家用這句話來(lái)形容拍賣(mài)會(huì)的狂熱程度。因?yàn)槿ツ?月26日，萬(wàn)科曾在江寧牛首山河附近拿到一塊地（現(xiàn)在的金域藍(lán)灣樓盤(pán)項(xiàng)目），樓面地價(jià)是3278元/m2，當(dāng)時(shí)房產(chǎn)業(yè)內(nèi)覺(jué)得是個(gè)個(gè)例。哪知道11月份的土地拍賣(mài)更為離譜：樓面地價(jià)史無(wú)前例地超出了4000元/m2！
今年行情：“按去年拿地價(jià)格，這房子怎么賣(mài)？”
開(kāi)發(fā)商明明拿了地，怎么又撒手不要呢？南京中原地產(chǎn)交易中心主管李千娥認(rèn)為，在去年11月16日的土地拍賣(mài)之后，后續(xù)土地拍賣(mài)的地價(jià)反差太大，可能讓高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商無(wú)法接受。
我們可以看一看在那次瘋狂的拍賣(mài)會(huì)后，江寧的地價(jià)到底出現(xiàn)了什么走勢(shì)？
“去年下半年到今年上半年，江寧土地的拍賣(mài)地價(jià)就像‘過(guò)山車(chē)’�！币患彝獾胤慨a(chǎn)公司負(fù)責(zé)南京市場(chǎng)拓展的負(fù)責(zé)人說(shuō)，他們?nèi)ツ暌恢毕朐诮瓕幠玫�，但看到地價(jià)拍得那么高，就收了手。黃淙�，江宁地价的纂s陜涮逶碩道淳屠戳恕ツ?2月26日，新城創(chuàng)置拿到了一幅江寧開(kāi)發(fā)區(qū)同仁醫(yī)院以東的地塊，是以2.36億元的底價(jià)拿走的。而這一商業(yè)和住宅混合地塊，即使不算商業(yè)地塊近2萬(wàn)平方米的面積，單獨(dú)以2.36億元折算住宅的那一部分用地，樓面地價(jià)也僅有2426元/m2.如果綜合計(jì)算，這一地塊的樓面地價(jià)只有1800元/m2左右。
今年4月28日，江寧5幅住宅地塊出讓?zhuān)?幅底價(jià)成交，1幅流拍。其中被業(yè)內(nèi)普遍看好的江寧岔路口附近宏運(yùn)大道以北、中心河以西地塊（出讓面積54978.1平米），被江蘇愛(ài)濤置業(yè)以底價(jià)2.78億元拿走，折算樓面地價(jià)為2974元/m2；另外3幅底價(jià)成交的地塊，樓面地價(jià)都沒(méi)超過(guò)1500元/m2. 4000多元/m2的樓面地價(jià)怎么能和2000元/m2左右的樓面地價(jià)相比？江寧一家房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售總監(jiān)說(shuō)，如果繼續(xù)繳納土地出讓金，意味著今后這家高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商在地價(jià)上就比別人吃虧了2000元/m2，這么高的地價(jià)，今后怎么賣(mài)房？
而且，地價(jià)回落還不僅僅是江寧獨(dú)有的現(xiàn)象。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，今年6月25日，河西中部地區(qū)的夢(mèng)都大街奧體地塊，最終以底價(jià)8.3億元出讓?zhuān)瑯敲娴貎r(jià)爆出“超低”的4882元/m2，“你想想看，這家開(kāi)發(fā)商去年在江寧拿地的地價(jià)都4200元/m2了，現(xiàn)在能不‘撤退’嗎？”
一算嚇一跳開(kāi)發(fā)商被沒(méi)收5490萬(wàn)！
早在7月初，坊間有傳言說(shuō)這三幅高價(jià)地塊的買(mǎi)家，因?yàn)闆](méi)有按期支付出讓價(jià)款，土地已被收回。記者向江寧區(qū)國(guó)土局求證，一名相關(guān)人士表示，“三塊高價(jià)地塊的后兩塊被收回了”。
據(jù)了解，按照土地出讓規(guī)則，開(kāi)發(fā)公司作為競(jìng)買(mǎi)人在拍賣(mài)土地之前，就要繳納相應(yīng)的保證金，以“價(jià)高者得”的方式競(jìng)得土地后，簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開(kāi)出讓成交確認(rèn)書(shū)》和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。按南京市的規(guī)定，在出讓合同中會(huì)約定，要求競(jìng)買(mǎi)人首付不得低于出讓總價(jià)款的15%（含拍賣(mài)之前繳納的保證金），這也是該地的定金，即使后期無(wú)力付款，這15%的部分也不予退回。
按這個(gè)“老規(guī)矩”，這家開(kāi)發(fā)公司損失可謂慘重：文華街01號(hào)地塊的拍賣(mài)保證金為1000萬(wàn)元、02號(hào)地塊為1200萬(wàn)元，按照兩塊地總出讓價(jià)款為3.66億元（1.64億元+2.02億元）計(jì)算，折算后起碼要5490萬(wàn)元（3.66億元15%），這也是開(kāi)發(fā)商要被沒(méi)收的定金。
國(guó)土部門(mén)：拍賣(mài)土地被收回 南京早就有先例
不過(guò)，采訪中，江寧區(qū)國(guó)土局沒(méi)有透露現(xiàn)在具體沒(méi)收了開(kāi)發(fā)商多少違約金，只是委婉表示地塊收回是正常工作，沒(méi)什么特別的。
那么，這家房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)此怎么看呢？采訪中，一名副總經(jīng)理表示，對(duì)地塊是否被收回不是太清楚，目前并沒(méi)有接到地塊被收回的通知，而“公司一把手老總也在外地出差，不方便接受采訪”。
了解到，開(kāi)發(fā)商無(wú)力支付土地出讓金，而被政府部門(mén)沒(méi)收定金、收回土地并不是頭一遭。早在2004年1月15日，新街口鐵管巷A、C兩幅地塊以5.45億元拍出，其中鐵管巷A地塊以31455元/m2的價(jià)格，創(chuàng)下了南京歷年土地出讓的“單價(jià)之最”。一年半后，上海兩家拿地的開(kāi)發(fā)公司因無(wú)力繳納土地出讓金，被南京市國(guó)土部門(mén)收回，并且依據(jù)合同，沒(méi)收了8000多萬(wàn)元的拿地定金。
而今年1月份，南京市國(guó)土局相關(guān)人士也公開(kāi)表示：“拍賣(mài)土地并非一錘定音，如果不符合相關(guān)政策，將嚴(yán)格予以收回。”
據(jù)悉，截止到2007年底，南京市共解除了8幅地塊的土地出讓合同，對(duì)延期付款地塊收取違約金1億多元；其中2007年市區(qū)范圍取消競(jìng)得資格1幅，收回土地使用權(quán)1幅，690萬(wàn)元保證金不予退還，有力地維護(hù)了出讓合同的嚴(yán)肅性。
業(yè)內(nèi)分析：開(kāi)發(fā)商為啥寧愿 賠了定金又折地
業(yè)內(nèi)人士古伊認(rèn)為，在去年一系列的房產(chǎn)調(diào)控政策之后，尤其是銀行的“銀根”收緊之后，去年下半年南京樓市開(kāi)始進(jìn)入膠著狀態(tài)。開(kāi)發(fā)商在融資渠道受限的情況下，經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的“硬挺”，有可能已經(jīng)面臨“斷鏈危機(jī)”。
她分析說(shuō)，那些被收回土地的開(kāi)發(fā)商，很可能是資金周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，“選擇損失一些定金也是無(wú)奈之舉”。因?yàn)樵谕恋厥袌?chǎng)公開(kāi)出讓的“游戲”規(guī)則面前，開(kāi)發(fā)商需要對(duì)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力予以充分考慮，如今“賠了定金又折地”只能是自食其果。不過(guò)，在現(xiàn)在的情況下，開(kāi)發(fā)商舍得丟棄定金也不繼續(xù)投入，也是一種果斷“止損”，不失為一個(gè)躲避更大風(fēng)險(xiǎn)的好辦法。其實(shí)，地價(jià)本來(lái)就是房?jī)r(jià)的有力后盾，現(xiàn)在地價(jià)都撐不住了，房?jī)r(jià)還有什么理由不降？
瘋抬地價(jià)是要付出代價(jià)的
在南京近兩年的土地出讓會(huì)上，我們?cè)?jīng)不止一次地遇到這樣的場(chǎng)景：舉著拍賣(mài)號(hào)牌拿地時(shí)財(cái)大氣粗的開(kāi)發(fā)商，一次加價(jià)動(dòng)輒數(shù)千萬(wàn)元，2億的地價(jià)4億買(mǎi)、6億的地不抬到10億不罷休�！氨牒贰蹦玫氐拈_(kāi)發(fā)商極不理智的瘋狂舉牌，也導(dǎo)致了南京土地出讓出現(xiàn)“面粉地拍出面包價(jià)”的咄咄怪事。
然而，“彪悍”的背后，很快傳出開(kāi)發(fā)商無(wú)力繳納土地出讓金、被迫“賠錢(qián)折地”的消息。一名深諳土地拍賣(mài)的專(zhuān)家表示，土地出讓“價(jià)高者得”的游戲規(guī)則，剎不住謀求暴利的開(kāi)發(fā)商的步伐，但是任何市場(chǎng)都有風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在暴利的房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須愿賭服輸。
如今，江寧的兩幅地塊被收回，也給那些拼命抬高地價(jià)、試圖推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的開(kāi)發(fā)商們敲響了警鐘：哄抬地價(jià)，是要付出代價(jià)的！
然而，時(shí)隔不到8個(gè)月，有消息傳出：因?yàn)槟玫氐拈_(kāi)發(fā)公司沒(méi)有按時(shí)繳納土地出讓金，這兩塊地已經(jīng)被國(guó)土部門(mén)依法收回。昨天，江寧區(qū)國(guó)土局相關(guān)人士也證實(shí)了此事，并表示會(huì)按照合同沒(méi)收一定的定金。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些開(kāi)發(fā)商當(dāng)初在極不理性地“瘋狂”高價(jià)拿地之后，沒(méi)想到會(huì)遇到地價(jià)回落和樓市銷(xiāo)量停滯不前，同時(shí)融資又出現(xiàn)問(wèn)題，現(xiàn)在只好“賠了定金又折地”。
去年拿地：“當(dāng)時(shí)就感覺(jué)開(kāi)發(fā)商瘋了！”
“想到去年11月的那次土地拍賣(mài)會(huì)，現(xiàn)在還心有余悸呢�！蹦暇┓康禺a(chǎn)網(wǎng)一位人士回憶說(shuō)，當(dāng)時(shí)南京國(guó)土局土地辦一舉對(duì)外出讓了14幅地塊，其中13幅是江寧區(qū)的，有3幅純住宅地塊樓面地價(jià)（房?jī)r(jià)中的地價(jià)成本）均超過(guò)了4000元/m2.據(jù)了解，這三幅地塊的價(jià)格分別是：一塊地塊拍賣(mài)價(jià)3.18億元（底價(jià)1.23億元），樓面地價(jià)4446元/m2；另一塊地塊拍賣(mài)成交價(jià)1.64億元（底價(jià)6500萬(wàn)元），樓面地價(jià)4145元/m2；第三塊地塊拍賣(mài)成交價(jià)2.02億元，樓面地價(jià)4204元/m2.前一幅地塊被南京一家房產(chǎn)公司拍得，后兩幅地塊被另一家南京房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司一并拿走。
“開(kāi)發(fā)商發(fā)瘋了！”拿地之后，一名專(zhuān)家用這句話來(lái)形容拍賣(mài)會(huì)的狂熱程度。因?yàn)槿ツ?月26日，萬(wàn)科曾在江寧牛首山河附近拿到一塊地（現(xiàn)在的金域藍(lán)灣樓盤(pán)項(xiàng)目），樓面地價(jià)是3278元/m2，當(dāng)時(shí)房產(chǎn)業(yè)內(nèi)覺(jué)得是個(gè)個(gè)例。哪知道11月份的土地拍賣(mài)更為離譜：樓面地價(jià)史無(wú)前例地超出了4000元/m2！
今年行情：“按去年拿地價(jià)格，這房子怎么賣(mài)？”
開(kāi)發(fā)商明明拿了地，怎么又撒手不要呢？南京中原地產(chǎn)交易中心主管李千娥認(rèn)為，在去年11月16日的土地拍賣(mài)之后，后續(xù)土地拍賣(mài)的地價(jià)反差太大，可能讓高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商無(wú)法接受。
我們可以看一看在那次瘋狂的拍賣(mài)會(huì)后，江寧的地價(jià)到底出現(xiàn)了什么走勢(shì)？
“去年下半年到今年上半年，江寧土地的拍賣(mài)地價(jià)就像‘過(guò)山車(chē)’�！币患彝獾胤慨a(chǎn)公司負(fù)責(zé)南京市場(chǎng)拓展的負(fù)責(zé)人說(shuō)，他們?nèi)ツ暌恢毕朐诮瓕幠玫�，但看到地價(jià)拍得那么高，就收了手。黃淙�，江宁地价的纂s陜涮逶碩道淳屠戳恕ツ?2月26日，新城創(chuàng)置拿到了一幅江寧開(kāi)發(fā)區(qū)同仁醫(yī)院以東的地塊，是以2.36億元的底價(jià)拿走的。而這一商業(yè)和住宅混合地塊，即使不算商業(yè)地塊近2萬(wàn)平方米的面積，單獨(dú)以2.36億元折算住宅的那一部分用地，樓面地價(jià)也僅有2426元/m2.如果綜合計(jì)算，這一地塊的樓面地價(jià)只有1800元/m2左右。
今年4月28日，江寧5幅住宅地塊出讓?zhuān)?幅底價(jià)成交，1幅流拍。其中被業(yè)內(nèi)普遍看好的江寧岔路口附近宏運(yùn)大道以北、中心河以西地塊（出讓面積54978.1平米），被江蘇愛(ài)濤置業(yè)以底價(jià)2.78億元拿走，折算樓面地價(jià)為2974元/m2；另外3幅底價(jià)成交的地塊，樓面地價(jià)都沒(méi)超過(guò)1500元/m2. 4000多元/m2的樓面地價(jià)怎么能和2000元/m2左右的樓面地價(jià)相比？江寧一家房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售總監(jiān)說(shuō)，如果繼續(xù)繳納土地出讓金，意味著今后這家高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商在地價(jià)上就比別人吃虧了2000元/m2，這么高的地價(jià)，今后怎么賣(mài)房？
而且，地價(jià)回落還不僅僅是江寧獨(dú)有的現(xiàn)象。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，今年6月25日，河西中部地區(qū)的夢(mèng)都大街奧體地塊，最終以底價(jià)8.3億元出讓?zhuān)瑯敲娴貎r(jià)爆出“超低”的4882元/m2，“你想想看，這家開(kāi)發(fā)商去年在江寧拿地的地價(jià)都4200元/m2了，現(xiàn)在能不‘撤退’嗎？”
一算嚇一跳開(kāi)發(fā)商被沒(méi)收5490萬(wàn)！
早在7月初，坊間有傳言說(shuō)這三幅高價(jià)地塊的買(mǎi)家，因?yàn)闆](méi)有按期支付出讓價(jià)款，土地已被收回。記者向江寧區(qū)國(guó)土局求證，一名相關(guān)人士表示，“三塊高價(jià)地塊的后兩塊被收回了”。
據(jù)了解，按照土地出讓規(guī)則，開(kāi)發(fā)公司作為競(jìng)買(mǎi)人在拍賣(mài)土地之前，就要繳納相應(yīng)的保證金，以“價(jià)高者得”的方式競(jìng)得土地后，簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開(kāi)出讓成交確認(rèn)書(shū)》和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。按南京市的規(guī)定，在出讓合同中會(huì)約定，要求競(jìng)買(mǎi)人首付不得低于出讓總價(jià)款的15%（含拍賣(mài)之前繳納的保證金），這也是該地的定金，即使后期無(wú)力付款，這15%的部分也不予退回。
按這個(gè)“老規(guī)矩”，這家開(kāi)發(fā)公司損失可謂慘重：文華街01號(hào)地塊的拍賣(mài)保證金為1000萬(wàn)元、02號(hào)地塊為1200萬(wàn)元，按照兩塊地總出讓價(jià)款為3.66億元（1.64億元+2.02億元）計(jì)算，折算后起碼要5490萬(wàn)元（3.66億元15%），這也是開(kāi)發(fā)商要被沒(méi)收的定金。
國(guó)土部門(mén)：拍賣(mài)土地被收回 南京早就有先例
不過(guò)，采訪中，江寧區(qū)國(guó)土局沒(méi)有透露現(xiàn)在具體沒(méi)收了開(kāi)發(fā)商多少違約金，只是委婉表示地塊收回是正常工作，沒(méi)什么特別的。
那么，這家房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)此怎么看呢？采訪中，一名副總經(jīng)理表示，對(duì)地塊是否被收回不是太清楚，目前并沒(méi)有接到地塊被收回的通知，而“公司一把手老總也在外地出差，不方便接受采訪”。
了解到，開(kāi)發(fā)商無(wú)力支付土地出讓金，而被政府部門(mén)沒(méi)收定金、收回土地并不是頭一遭。早在2004年1月15日，新街口鐵管巷A、C兩幅地塊以5.45億元拍出，其中鐵管巷A地塊以31455元/m2的價(jià)格，創(chuàng)下了南京歷年土地出讓的“單價(jià)之最”。一年半后，上海兩家拿地的開(kāi)發(fā)公司因無(wú)力繳納土地出讓金，被南京市國(guó)土部門(mén)收回，并且依據(jù)合同，沒(méi)收了8000多萬(wàn)元的拿地定金。
而今年1月份，南京市國(guó)土局相關(guān)人士也公開(kāi)表示：“拍賣(mài)土地并非一錘定音，如果不符合相關(guān)政策，將嚴(yán)格予以收回。”
據(jù)悉，截止到2007年底，南京市共解除了8幅地塊的土地出讓合同，對(duì)延期付款地塊收取違約金1億多元；其中2007年市區(qū)范圍取消競(jìng)得資格1幅，收回土地使用權(quán)1幅，690萬(wàn)元保證金不予退還，有力地維護(hù)了出讓合同的嚴(yán)肅性。
業(yè)內(nèi)分析：開(kāi)發(fā)商為啥寧愿 賠了定金又折地
業(yè)內(nèi)人士古伊認(rèn)為，在去年一系列的房產(chǎn)調(diào)控政策之后，尤其是銀行的“銀根”收緊之后，去年下半年南京樓市開(kāi)始進(jìn)入膠著狀態(tài)。開(kāi)發(fā)商在融資渠道受限的情況下，經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的“硬挺”，有可能已經(jīng)面臨“斷鏈危機(jī)”。
她分析說(shuō)，那些被收回土地的開(kāi)發(fā)商，很可能是資金周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，“選擇損失一些定金也是無(wú)奈之舉”。因?yàn)樵谕恋厥袌?chǎng)公開(kāi)出讓的“游戲”規(guī)則面前，開(kāi)發(fā)商需要對(duì)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力予以充分考慮，如今“賠了定金又折地”只能是自食其果。不過(guò)，在現(xiàn)在的情況下，開(kāi)發(fā)商舍得丟棄定金也不繼續(xù)投入，也是一種果斷“止損”，不失為一個(gè)躲避更大風(fēng)險(xiǎn)的好辦法。其實(shí)，地價(jià)本來(lái)就是房?jī)r(jià)的有力后盾，現(xiàn)在地價(jià)都撐不住了，房?jī)r(jià)還有什么理由不降？
瘋抬地價(jià)是要付出代價(jià)的
在南京近兩年的土地出讓會(huì)上，我們?cè)?jīng)不止一次地遇到這樣的場(chǎng)景：舉著拍賣(mài)號(hào)牌拿地時(shí)財(cái)大氣粗的開(kāi)發(fā)商，一次加價(jià)動(dòng)輒數(shù)千萬(wàn)元，2億的地價(jià)4億買(mǎi)、6億的地不抬到10億不罷休�！氨牒贰蹦玫氐拈_(kāi)發(fā)商極不理智的瘋狂舉牌，也導(dǎo)致了南京土地出讓出現(xiàn)“面粉地拍出面包價(jià)”的咄咄怪事。
然而，“彪悍”的背后，很快傳出開(kāi)發(fā)商無(wú)力繳納土地出讓金、被迫“賠錢(qián)折地”的消息。一名深諳土地拍賣(mài)的專(zhuān)家表示，土地出讓“價(jià)高者得”的游戲規(guī)則，剎不住謀求暴利的開(kāi)發(fā)商的步伐，但是任何市場(chǎng)都有風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在暴利的房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須愿賭服輸。
如今，江寧的兩幅地塊被收回，也給那些拼命抬高地價(jià)、試圖推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的開(kāi)發(fā)商們敲響了警鐘：哄抬地價(jià)，是要付出代價(jià)的！
